• 淺談我眼中的“營改增”
    2016-06-08 10:59  來源:新聞中心
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      “營改增”這無疑是2016年在各大小企業間最為火熱的詞語,當稅改的號角一吹響,各企業緊鑼密鼓地跟著國家稅改的指揮棒,如火如荼地推進,營業稅將伴隨著稅改退出歷史舞臺,轉而代替的是增值稅,這對物業管理行業來說無疑是一項巨大的改革更或者是挑戰。
      在此次稅改中,相對于小規模納稅人,一般納稅人的工作可以說受到的影響及沖擊較大,尤其是傳統的物業服務企業。物業服務企業主營業務為物業服務,屬于現代服務業,可它卻像個“小社會”,吸納了各種不同的收費項目,現在就從我個人觀點淺談一下,與我們息息相關的“營改增”后的影響。
      一、 “營改增”對物業企業納稅人資格的重新認定
      通過此次稅改我們根據納稅主體年收入的不同區分為:一般納稅人和小規模納稅人,即:年收入總額小于五百萬元的為小規模納稅人,超過五百萬(含)的為一般納稅人。
      二、“營改增” 對物業企業稅負的影響
      1、小規模納稅人在此次稅改中獲得較大利好
      原來物業企業無論規模大小,其企業繳納的稅率都是按照營業稅的征收方式,稅率為5%,而現在“營改增”后,小規模納稅人的稅率僅為3%,在一定程度上降低了納稅總額,給企業減輕了不少負擔。
      2、一般納稅人在此次稅改中將面臨較大壓力
      “營改增”后,物業企業作為現代服務業的一般納稅人其主營收入的物業服務費的稅率由原來的5%調整為6%。其中值得一提的是:一般納稅人可以抵扣進項稅額,小規模納稅人不能抵扣進項稅額。
      3、一般納稅人涉及的其他重要項目的稅率變化
      達到一定規模的一般納稅人除了主營業務外,增加了許多涉稅項目并進行了細分,如:
     ?。?)停車費稅率由原來的5%調整為11%;
     ?。?)代收的電費視同為銷售行為,調整為17%的稅率;
     ?。?)代收的水費稅率同樣上調至13%;
     ?。?)不動產經營租賃服務稅率上調至11%;
      4、一般納稅人在短期內稅負不降反增
      相對于小規模納稅人的減負,一般納稅人可能面臨的卻是短期內稅負不降反增的局面,其主要原因據個人分析有以下幾點:
     ?。?)物業企業人工成本所占總成本支出較大
      物業企業做為第三產業的服務業,傳統的物業服務企業多數是勞動密集性特征,尚未達到以現代化的管理方式代替人工管理,相對于物業經營成本來說,普通企業差不多七成支出全部用在了人工成本上,而對于“營改增”的政策來說,其人工、福利不能產生進項稅,可抵扣項目比重過低,使得稅率上升,短期內自然會引起企業稅負的增加。
     ?。?)公共水電費的影響
      物業服務費在實行“一費制”前,物業項目的公共能耗費是根據使用人的實際情況進行據實分攤的;當一費制改革后,項目的公共水電費直接納入到物業服務費中,這就變成成本轉化成了收入,當“營改增”實行后我們需要為公共水電費的成本依法納稅;同時,小區公用水電費支出因公用水電表戶名在原開發商名下,使得物業企業難以取得增值稅專用發票進行進項抵扣,理所當然地增加了企業的稅負。
     ?。?)代收代支水電費的影響
      “營改增”是深化企業稅制改革的重頭戲,2016年5月1日起全面進行稅改后,對于是一般納稅人的物業服務企業來說無疑是“當頭棒嚇”;尤其是有老舊住宅項目管理的傳統物業企業,其難點將更為突顯,其中最為代表的就是未出戶的水電管理工作。
      直白點說,未出戶的水電表戶名一般是產權單位,物業公司的工作是代收代支即代為繳納水電費,再從最終用戶那里收取相關費用;這就造成了物業公司無法獲取自己名下的憑證即無法開具自己名下的增值稅發票,也就無法進行進項抵扣;在“營改增”實行前,代收代支的水電費是視同為代理行為,無需繳納稅費;而“營改增”后代收代支的水電費視同為銷售行為,從而需要繳納上述較高的稅額。
     ?。?)零星維修采購取得專票難
      當“營改增”實行后,對一般納稅人來說,我們的稅率進行了上浮,但是另一方面我們也可以進行進項抵扣以減輕稅負,但物業企業在管理中除了涉及到專業維保和大型設備采購外,我們也經常會有低值易耗品的零星采購及小型維修工程,這在實際操作過程中由于單次行為產生的交易額較小,難以取得增值稅專用發票,從而在抵扣環
    節上就會出現無法進項抵扣,造成稅負的變相增加。
      三、“營改增”對一般納稅人的物業企業主要工作的影響
      1、促進企業加強改革
      對有一定規模的一般納稅人,如果涉及代收代支水電費管理的老舊住宅項目的物業企業,在此次“營改增”后受到的影響較大,要么想辦法辦理水電表出戶,要么需要取得增值稅專用票據進行抵扣;可問題的關鍵是誰來承擔“水電出戶”的相關費用?由于歷史遺留問題,顯然要在“營改增”下迫在眉睫的解決,傳統物業服務企業無疑是要充足做好“營改增”的改革措施或者說是有效的應對措施。
      2、促進企業扭轉傳統的經營理念
      當“營改增”后造成的人工成本無法進項抵扣時,如何利用現代化的管理減少人力成本?如何使用先進技術來逐漸減少人工成本?如何在生產經營過程中增加抵扣鏈條,使我們能夠享受國家稅改的實惠,讓我們物業企業能夠生存發展,其經營思路是時候需要順應形式與時俱進了。
      3、提高管理水平,增強發展能力,努力打通和延伸抵扣環節
      物業企業在此次“營改增”的稅制改革中,除了頭疼的代收代支水電費以及正常的物業服務費以外,涉及的點仍較多,面臨短期內稅負有不減反增的壓力,物業公司必須努力打通和延伸抵扣環節,增加消費進項的抵扣,例如:辦公設備的采購、設施設備的維修養護、綠化養護、零星維修工程外包等。
      簡言之,物業公司在面臨人力資源較大成本無法抵扣增值稅的情況下,需要通過現代化的管理以努力打通和延伸抵環節,這在我們工作中將可能遇到:對分包方的選擇、綠化服務的外包、設施設備維護、公共設施設備的更新改造等。
      大多數物業企業在“營改增”前為了減小采購成本,多數會選擇小型的供貨商,當“營改增”后,物業公司如果想得到“營改增”的實惠,就必須耐心算筆賬了,是選擇小型的供貨商采用物美價廉的采購方式還是選擇可以抵扣進項稅的分包方以獲得更好的后期配套服務、產品質量以及消費進項的抵扣;短期來看物業企業的工作一下子遇到了麻煩,可從長遠來說,這無疑也是物業企業推動改革的有力助手,讓我們在無形的市場競爭中更為嚴謹地對待公司的財務管理以及行政管理。
      我國稅收的用途,主要體現的是稅收的本質 “取之于民、用之于民”,通過“營改增”的稅改,我突然醒悟了:物業企業最初的定義就是保本微利的服務型企業,物業企業生存的根基是為廣大業主(住戶)提供優質地服務來獲得我們最主要收入——物業服務費,我們向業主(住戶)提供的“產品”是:安全防護、衛生保潔、公共維修、綠化養護等基礎服務,只要我們對提供的“產品”進行合理投入,才能更好地打通和延伸抵扣環節,那實際也是推動物業企業向前發展的壓力和動力。
      在這次稅改的浪潮中為了順應改革,企業應在自身發展應嚴格要求自己,無論是財務管理、行政管理還是生產經營思路更或者是企業發展戰略,審時度勢銳意進取,適應改革需要,享受國家稅改紅利。

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